En muchas comunidades de propietarios hay una confusión habitual: ¿quién manda aquí? ¿El presidente? ¿El administrador? ¿Ambos? Lo cierto es que presidente y administrador de fincas tienen funciones diferentes, aunque trabajan juntos. Pero ninguno de ellos son los que tienen la última palabra en la toma de decisiones dentro de una Comunidad de Propietarios
¿Presidente o administrador? Dos figuras clave, dos funciones diferentes
En toda comunidad de propietarios hay dos figuras que suelen confundirse: el presidente y el administrador de fincas. Muchos vecinos creen que son lo mismo o que uno sustituye al otro… pero no es así. Aunque colaboran estrechamente, cada uno tiene un papel muy definido y, si se entiende bien, la convivencia y la gestión se vuelven mucho más fluidas.
El Presidente de la Comunidad: el propietario que representa a todos
El presidente es un propietario, vecino del edificio, que ha sido elegido por la comunidad (o le ha tocado por sorteo, como también permite la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Qué funciones tiene?
– Representa legalmente a la comunidad ante terceros (empresas, juzgados, ayuntamientos…).
– Preside las juntas de vecinos.
– Firma contratos, demandas o escritos oficiales.
– Puede tomar decisiones urgentes si no hay tiempo de convocar a los propietarios (aunque luego debe dar cuenta a la Comunidad de Propietarios).
El Presidente no cobra por su función (salvo que la comunidad acuerde lo contrario), y no necesita formación específica. Por eso, muchas veces se puede convertir en un trabajo arduo, sobre todo en comunidades grandes o con conflictos frecuentes.
Importante: no tiene por qué encargarse de la contabilidad, las reparaciones ni de perseguir a los morosos. Eso es trabajo del administrador.
El administrador de fincas: el profesional que gestiona el día a día
El administrador es un profesional contratado por la comunidad. Puede ser una persona física (titulado y colegiado) o una empresa especializada. Su papel es técnico y administrativo: se encarga de que todo funcione correctamente.
Principales funciones de la Administración de Fincas:
– Elaborar presupuestos, gestionar gastos e ingresos, y llevar la contabilidad.
– Coordinar obras, mantenimientos y reparaciones.
– Contratar servicios (limpieza, ascensores, seguros, etc.).
– Convocar Juntas de Propietarios, redactar actas y ejecutar los acuerdos aprobados.
– Reclamar cuotas pendientes a los propietarios morosos.
– Informar y asesorar legalmente sobre normativas y derechos de la comunidad.
No toma decisiones por su cuenta, pero sí ejecuta lo que se acuerda en Junta de Propietarios.
Es como el “gerente” de la Comunidad de Propietarios. Mientras que el Presidente sería más bien el “representante legal”.
La última palabra la tiene siempre la Junta de Propietarios. Ni el Presidente de la Comunidad ni el Administrador de fincas pueden decidir por su cuenta si no tienen el respaldo de la Comunidad de Propietarios
¿Presidente y Administrador de Fincas trabajan juntos?
Sí. De hecho, el buen funcionamiento de la comunidad depende en gran parte de la coordinación entre ambos.
El Presidente firma los documentos y representa a la Comunidad de Propietarios.
El Administrador o Administración de Fincas prepara todo lo necesario para que el Presidente y los demás Propietarios que componen la Comunidad puedan tomar decisiones informadas.
Ambos son necesarios, especialmente cuando la comunidad tiene varios vecinos, gastos importantes o instalaciones comunes que requieren gestión constante.
¿Y quién toma las decisiones?
La última palabra la tiene siempre la Junta de Propietarios. Ni el presidente ni el administrador pueden decidir por su cuenta si no tienen el respaldo de la Comunidad de Propietarios (salvo en casos muy concretos, como urgencias o decisiones ya aprobadas anteriormente).
Entonces… ¿quién es más importante?
Ambos lo son. Y lo que de verdad marca la diferencia es que trabajen en equipo.
Un buen administrador puede facilitar mucho la labor del presidente.
Y un presidente implicado puede ayudar a que el administrador trabaje con más claridad y respaldo.
Cuando cada uno entiende su rol, la Comunidad de Propietarios lo nota.
Vivir en comunidad es mucho más fácil cuando hay orden y comunicación.
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